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房开破产中购房人权益的顺位之争
■ 周懋宇 丁梦颖
房开企业破产，最尖锐的矛盾不是“还不还钱”，而是“谁先拿钱”。
一个房开企业倒下，身后往往站着三方人马：背着全家人积蓄的购房人、垫资进场等着结款的施工方、拿着他项权证的银行。三方盯着同一块蛋糕——就那么点资产，谁先吃，谁吃饱，谁挨饿，取决于一个问题的答案：权利顺位怎么排。
这个问题看似有答案，实则没有统一答案。《民法典》第八百零七条给了建设工程价款优先受偿权，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条说明工程款优先权优于抵押权和其他债权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条又给了消费购房人排除执行的特权。但到了破产程序里，这些散见于不同法律文件中的规则如何叠加适用、购房人的“优先权”到底是什么性质、部分付款的购房人算不算“消费者”——每一个问题都有争议，每一个争议都指向同一个困境：规则有，但不够清晰。
更棘手的是，2023年4月20日施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）虽然明确了商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权，但“商品房消费者”的认定标准本身，恰恰是实务中争议最大的地方。规则定了天花板，但门槛在哪里，仍是各说各话。
顺位不清，则分配不公。破产程序的价值不只是“把资产分掉”，更是“按什么规则分”。规则模糊地带越大，管理人自由裁量的空间就越大，债权人质疑的空间也越大。房开破产案件之所以难办，难就难在这里。
一、购房人权益的类型化分析
要厘清顺位，先把购房人分清楚。不是所有购房人都一样，拿着不同“票”的人，能上的车厢不同。
第一类：已付全款并交付入住的消费购房人。这是顺位最靠前的一类。根据法释〔2023〕1号第二条，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。这类购房人既有合同基础，又有实际占有事实，权利状态最稳定。在破产程序中，管理人原则上应当继续履行商品房买卖合同，配合办理过户登记。
第二类：已付部分款项未交付的购房人。法释〔2023〕1号第二条第二款规定，只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。这里有两个关键限制：一是“一审法庭辩论终结前”——这是诉讼程序的概念，破产程序中如何对应？管理人在审查债权时是否有义务给予补缴期限？二是“已实际支付剩余价款”——如果购房人无力补足，是否一刀切排除优先权？《执行异议和复议规定》第二十九条的门槛是“已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”，但《九民纪要》第125条又开了一个口子——“支付的价款接近于百分之五十”且已按合同约定将剩余价款支付给申请执行人或按法院要求交付执行的，可以理解为符合规定精神。问题是，破产程序中谁来充当“申请执行人”的角色？管理人有没有义务主动告知购房人补缴？
第三类：签约未付款或仅付定金的购房人。这类购房人既未实际支付大部分价款，又未取得房屋占有，其权利状态最弱。在破产程序中，管理人通常将其认定为普通债权，不享有优先权。但实务中仍有争议：如果购房人主张其未付款是因为房开企业违约在先（如逾期交房导致付款条件未成就），能否抗辩？管理人能否径行解除合同？这些问题在现行法中没有明确答案。
还有一个容易被忽略的问题：以房抵债的“购房人”。债务人欠了施工方工程款，拿一套房子抵债，施工方签了商品房买卖合同但并未实际支付购房款。这种“购房人”算不算消费购房人？答案是否定的——以房抵债的本质是债务清偿方式变更，不是消费购房行为，不能适用消费购房人优先权规则。但在实务中，这类“购房人”往往手持网签合同，外观上与真实购房人无异，管理人审查不细就会误判。
二、顺位冲突的三个焦点
购房人分清了，冲突就浮出水面了。实务中争议最集中的，是三个焦点问题。
焦点一：建设工程价款优先权与消费购房人优先权，谁更优先？
答案已经明确——消费购房人优先。法释〔2023〕1号第一条引致法释〔2020〕25号第三十六条，确立了“工程款优先权优于抵押权和其他债权”的基本顺位，但第二条同时将消费购房人的房屋交付请求权置于工程款优先权之上。底层逻辑是生存权优于经营权。施工方的工程款是经营性债权，购房人的住房是生存性需求——法律的天平向生存权倾斜。
但这个“倾斜”不是无条件的。消费购房人必须满足三个要件：查封前签订合法有效的书面买卖合同、所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋、已付价款超过50%。三个要件缺一不可，且“用于居住”和“名下无其他住房”这两个要件在实务中的认定标准并不统一。《九民纪要》第125条将“名下无其他用于居住的房屋”解释为“案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内”没有其他住房，同时允许已有1套但面积仍属满足基本居住需要的情形。但“基本居住需要”的面积标准是什么？一家三口住49平方米算不算“已经满足”？这些问题需要管理人结合当地居住水平和家庭人口情况综合判断，没有统一答案。
焦点二：抵押权与消费购房人优先权，抵押权人有没有抗辩空间？
消费购房人优先于抵押权人，这一点也没有争议。法理基础同样是生存权优先于财产权。但抵押权人并非没有抗辩路径。实务中常见的抗辩有三：一是质疑购房人是否符合“消费者”身份——购房人名下到底有没有其他住房？是不是以居住为目的？二是质疑购房合同的签订时间——是否在抵押设立之后？是否在法院查封之前？三是质疑付款的真实性——购房款是否实际支付，还是走了一笔“过桥资金”？
这些抗辩中，第二项尤为关键。如果购房合同签订在抵押设立之后，且购房人明知房屋已设立抵押仍购买，能否仍享优先权？《民法典》第四百零六条规定抵押人可以转让抵押财产，但抵押权不受影响。这意味着购房人买的是带抵押的房，其权利应当后于抵押权——但这与法释〔2023〕1号的规则是否冲突？目前没有定论。管理人在此处的审查需要格外谨慎。
焦点三：非消费购房人——投资性购房者有没有优先权？
没有。法释〔2023〕1号明确保护的只是“以居住为目的购买房屋”的商品房消费者。购买商铺、写字楼、车位等经营性用房的，不属于消费购房人，其权利与普通债权无异。购买多套住宅用于投资的，同样不适用——《执行异议和复议规定》第二十九条要求“用于居住且名下无其他用于居住的房屋”，投资客名下有多套房，自然不符合。
这里有一个实务痛点：有些购房人买的虽然是住宅，但签约时并非自住，而是“炒房”。后来房价跌了，才主张自己也是“消费者”。管理人怎么判断购房人的真实目的？目前只能从几个外在标准推断——购房人的家庭人口与房屋面积是否匹配、是否在同城已有其他住房、付款方式是否正常按揭还是全款短期持有。说到底，“消费”与“投资”的界分，靠的不是购房人怎么说，而是客观事实呈现什么。
三、实务建议
规则理清了，但落到实务中怎么操作？三个层面的建议。
第一，以“生存权优先”为底层逻辑统摄顺位判断。房开破产中的权利顺位，核心矛盾不是“谁的权大”，而是“谁的权利更值得保护”。法律已经给出了答案——生存权优于经营权、经营权优于财产权。管理人在审查购房人权益时，应当始终回到这个底层逻辑：这个人买的房子是用来住的还是用来赚钱的？用来住的，优先保护；用来赚钱的，按市场规则排队。这个判断比任何技术细节都重要。
第二，建立消费购房与投资购房的实质认定标准。不能只看购房合同上写的是“住宅”就认定是消费购房，也不能只看购房人名下有没有房产就一刀切。实质认定需要三步走：一看用途——是住宅还是商办；二看需求——家庭人口与房屋面积是否匹配居住需要，是否在同城已有其他住房；三看行为——是正常按揭购房还是全款短期持有，有没有“一买一卖”的投资痕迹。三步走完，消费与投资的界分基本清晰。
第三，未完工楼盘续建中要处理好三方权益的协调。很多房开破产案件的资产是“烂尾楼”——房子没盖完，续建需要资金，续建资金往往来自共益债务融资。续建完成后，房屋价值提升，但三方权利人的顺位不变。这里的关键问题是：续建费用是否享有共益债务优先权？如果享有，它排在消费购房人之前还是之后？实务中多数观点认为，续建费用属于共益债务，优先于建设工程价款优先权和抵押权，但不优先于已成立并有效的消费购房人交付请求权——因为消费购房人的权利在破产前已经“锁定”，续建只是在实现这个权利。但也有人主张，如果续建直接增加了房屋的市场价值，续建费用应当从增值部分中优先扣除。这个问题目前没有统一答案，管理人需要根据个案情况，在重整方案或财产分配方案中明确处理规则，并获得债权人会议的认可。
结语
房开破产的顺位之争，表面是法律规则的技术问题，底子是社会价值的排序问题。法律把生存权排在前面，把经营权排在中间，把普通财产权排在后面——这个排序不是随意的，是对“人比钱重要”这个常识的制度回应。
但在实务中，这个排序要落地，靠的不是口号，是标准。消费购房人的认定标准、部分付款购房人的补缴期限、以房抵债购房人的排除规则、续建费用的顺位定位——每一个环节都需要管理人给出清晰的判断。规则不清晰的地方，恰恰是管理人专业价值的所在。
顺位之争的终局答案，不在于法律怎么规定，而在于管理人怎么适用。法律给了方向，管理人走路径。路径走对了，三方权益各得其所；路径走偏了，一个好端端的破产案件，可能变成一场各方都不服的混战。
（作者单位：贵州中正企业清算有限公司）
房开企业破产，最尖锐的矛盾不是“还不还钱”，而是“谁先拿钱”。
一个房开企业倒下，身后往往站着三方人马：背着全家人积蓄的购房人、垫资进场等着结款的施工方、拿着他项权证的银行。三方盯着同一块蛋糕——就那么点资产，谁先吃，谁吃饱，谁挨饿，取决于一个问题的答案：权利顺位怎么排。
这个问题看似有答案，实则没有统一答案。《民法典》第八百零七条给了建设工程价款优先受偿权，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条说明工程款优先权优于抵押权和其他债权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条又给了消费购房人排除执行的特权。但到了破产程序里，这些散见于不同法律文件中的规则如何叠加适用、购房人的“优先权”到底是什么性质、部分付款的购房人算不算“消费者”——每一个问题都有争议，每一个争议都指向同一个困境：规则有，但不够清晰。
更棘手的是，2023年4月20日施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）虽然明确了商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权，但“商品房消费者”的认定标准本身，恰恰是实务中争议最大的地方。规则定了天花板，但门槛在哪里，仍是各说各话。
顺位不清，则分配不公。破产程序的价值不只是“把资产分掉”，更是“按什么规则分”。规则模糊地带越大，管理人自由裁量的空间就越大，债权人质疑的空间也越大。房开破产案件之所以难办，难就难在这里。
一、购房人权益的类型化分析
要厘清顺位，先把购房人分清楚。不是所有购房人都一样，拿着不同“票”的人，能上的车厢不同。
第一类：已付全款并交付入住的消费购房人。这是顺位最靠前的一类。根据法释〔2023〕1号第二条，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。这类购房人既有合同基础，又有实际占有事实，权利状态最稳定。在破产程序中，管理人原则上应当继续履行商品房买卖合同，配合办理过户登记。
第二类：已付部分款项未交付的购房人。法释〔2023〕1号第二条第二款规定，只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。这里有两个关键限制：一是“一审法庭辩论终结前”——这是诉讼程序的概念，破产程序中如何对应？管理人在审查债权时是否有义务给予补缴期限？二是“已实际支付剩余价款”——如果购房人无力补足，是否一刀切排除优先权？《执行异议和复议规定》第二十九条的门槛是“已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”，但《九民纪要》第125条又开了一个口子——“支付的价款接近于百分之五十”且已按合同约定将剩余价款支付给申请执行人或按法院要求交付执行的，可以理解为符合规定精神。问题是，破产程序中谁来充当“申请执行人”的角色？管理人有没有义务主动告知购房人补缴？
第三类：签约未付款或仅付定金的购房人。这类购房人既未实际支付大部分价款，又未取得房屋占有，其权利状态最弱。在破产程序中，管理人通常将其认定为普通债权，不享有优先权。但实务中仍有争议：如果购房人主张其未付款是因为房开企业违约在先（如逾期交房导致付款条件未成就），能否抗辩？管理人能否径行解除合同？这些问题在现行法中没有明确答案。
还有一个容易被忽略的问题：以房抵债的“购房人”。债务人欠了施工方工程款，拿一套房子抵债，施工方签了商品房买卖合同但并未实际支付购房款。这种“购房人”算不算消费购房人？答案是否定的——以房抵债的本质是债务清偿方式变更，不是消费购房行为，不能适用消费购房人优先权规则。但在实务中，这类“购房人”往往手持网签合同，外观上与真实购房人无异，管理人审查不细就会误判。
二、顺位冲突的三个焦点
购房人分清了，冲突就浮出水面了。实务中争议最集中的，是三个焦点问题。
焦点一：建设工程价款优先权与消费购房人优先权，谁更优先？
答案已经明确——消费购房人优先。法释〔2023〕1号第一条引致法释〔2020〕25号第三十六条，确立了“工程款优先权优于抵押权和其他债权”的基本顺位，但第二条同时将消费购房人的房屋交付请求权置于工程款优先权之上。底层逻辑是生存权优于经营权。施工方的工程款是经营性债权，购房人的住房是生存性需求——法律的天平向生存权倾斜。
但这个“倾斜”不是无条件的。消费购房人必须满足三个要件：查封前签订合法有效的书面买卖合同、所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋、已付价款超过50%。三个要件缺一不可，且“用于居住”和“名下无其他住房”这两个要件在实务中的认定标准并不统一。《九民纪要》第125条将“名下无其他用于居住的房屋”解释为“案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内”没有其他住房，同时允许已有1套但面积仍属满足基本居住需要的情形。但“基本居住需要”的面积标准是什么？一家三口住49平方米算不算“已经满足”？这些问题需要管理人结合当地居住水平和家庭人口情况综合判断，没有统一答案。
焦点二：抵押权与消费购房人优先权，抵押权人有没有抗辩空间？
消费购房人优先于抵押权人，这一点也没有争议。法理基础同样是生存权优先于财产权。但抵押权人并非没有抗辩路径。实务中常见的抗辩有三：一是质疑购房人是否符合“消费者”身份——购房人名下到底有没有其他住房？是不是以居住为目的？二是质疑购房合同的签订时间——是否在抵押设立之后？是否在法院查封之前？三是质疑付款的真实性——购房款是否实际支付，还是走了一笔“过桥资金”？
这些抗辩中，第二项尤为关键。如果购房合同签订在抵押设立之后，且购房人明知房屋已设立抵押仍购买，能否仍享优先权？《民法典》第四百零六条规定抵押人可以转让抵押财产，但抵押权不受影响。这意味着购房人买的是带抵押的房，其权利应当后于抵押权——但这与法释〔2023〕1号的规则是否冲突？目前没有定论。管理人在此处的审查需要格外谨慎。
焦点三：非消费购房人——投资性购房者有没有优先权？
没有。法释〔2023〕1号明确保护的只是“以居住为目的购买房屋”的商品房消费者。购买商铺、写字楼、车位等经营性用房的，不属于消费购房人，其权利与普通债权无异。购买多套住宅用于投资的，同样不适用——《执行异议和复议规定》第二十九条要求“用于居住且名下无其他用于居住的房屋”，投资客名下有多套房，自然不符合。
这里有一个实务痛点：有些购房人买的虽然是住宅，但签约时并非自住，而是“炒房”。后来房价跌了，才主张自己也是“消费者”。管理人怎么判断购房人的真实目的？目前只能从几个外在标准推断——购房人的家庭人口与房屋面积是否匹配、是否在同城已有其他住房、付款方式是否正常按揭还是全款短期持有。说到底，“消费”与“投资”的界分，靠的不是购房人怎么说，而是客观事实呈现什么。
三、实务建议
规则理清了，但落到实务中怎么操作？三个层面的建议。
第一，以“生存权优先”为底层逻辑统摄顺位判断。房开破产中的权利顺位，核心矛盾不是“谁的权大”，而是“谁的权利更值得保护”。法律已经给出了答案——生存权优于经营权、经营权优于财产权。管理人在审查购房人权益时，应当始终回到这个底层逻辑：这个人买的房子是用来住的还是用来赚钱的？用来住的，优先保护；用来赚钱的，按市场规则排队。这个判断比任何技术细节都重要。
第二，建立消费购房与投资购房的实质认定标准。不能只看购房合同上写的是“住宅”就认定是消费购房，也不能只看购房人名下有没有房产就一刀切。实质认定需要三步走：一看用途——是住宅还是商办；二看需求——家庭人口与房屋面积是否匹配居住需要，是否在同城已有其他住房；三看行为——是正常按揭购房还是全款短期持有，有没有“一买一卖”的投资痕迹。三步走完，消费与投资的界分基本清晰。
第三，未完工楼盘续建中要处理好三方权益的协调。很多房开破产案件的资产是“烂尾楼”——房子没盖完，续建需要资金，续建资金往往来自共益债务融资。续建完成后，房屋价值提升，但三方权利人的顺位不变。这里的关键问题是：续建费用是否享有共益债务优先权？如果享有，它排在消费购房人之前还是之后？实务中多数观点认为，续建费用属于共益债务，优先于建设工程价款优先权和抵押权，但不优先于已成立并有效的消费购房人交付请求权——因为消费购房人的权利在破产前已经“锁定”，续建只是在实现这个权利。但也有人主张，如果续建直接增加了房屋的市场价值，续建费用应当从增值部分中优先扣除。这个问题目前没有统一答案，管理人需要根据个案情况，在重整方案或财产分配方案中明确处理规则，并获得债权人会议的认可。
结语
房开破产的顺位之争，表面是法律规则的技术问题，底子是社会价值的排序问题。法律把生存权排在前面，把经营权排在中间，把普通财产权排在后面——这个排序不是随意的，是对“人比钱重要”这个常识的制度回应。
但在实务中，这个排序要落地，靠的不是口号，是标准。消费购房人的认定标准、部分付款购房人的补缴期限、以房抵债购房人的排除规则、续建费用的顺位定位——每一个环节都需要管理人给出清晰的判断。规则不清晰的地方，恰恰是管理人专业价值的所在。
顺位之争的终局答案，不在于法律怎么规定，而在于管理人怎么适用。法律给了方向，管理人走路径。路径走对了，三方权益各得其所；路径走偏了，一个好端端的破产案件，可能变成一场各方都不服的混战。
（作者单位：贵州中正企业清算有限公司）
