律师杨伟民

　 ■记者 熊曼
　　“退楼协议签了两年，42万余元退款一分没拿到，银行不肯解贷，房开商互相推诿，我停贷后又担心征信受影响……”
　　近日，贵阳市民何先生反映，2018年他在贵阳市花溪区孟关乡碧桂园购置了一套商品房，2021年因房屋室外设施未达到约定标准，未办理收房手续。经与房开商反复协商，双方于2024年3月正式签订《退楼协议》，明确约定解除原商品房买卖合同，并由房开商退还相关款项。然而截至目前，两年时间已过，何先生不仅未收到任何退款，还担心因购房时办理的银行按揭贷款陷入“钱房两空、征信承压”的困境。
　　面对这一僵局，法律上该如何破局？记者采访了上海中联（贵阳）律师事务所高级合伙人杨伟民律师。
　　何先生与房开商签订的《退楼协议》，在法律上是否具有约束力，这份协议能否直接认定原商品房买卖合同已解除？
　　杨伟民表示，该《退楼协议》在法律上是一份合法有效的合同。其核心内容是双方协商一致，解除2018年签订的《商品房买卖合同》。只要该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，即对双方具有法律约束力。
　　“因此，该协议不能认定为原合同‘无效’，而是明确地‘解除’了原合同。合同无效是自始不发生效力，而合同解除是使已经生效的合同关系在解除时消灭。”
　　对于《退楼协议》签订后，房开商以“银行未解除购房贷款合同”为由拒绝退款，银行则以“房开商没有钱”为由拒绝解贷的做法，杨伟民表示，这两个理由均不能成立。首先，根据合同相对性原则，何先生与房开商之间的《退楼协议》确立了房开商独立的退款义务。房开商不得以何先生与银行之间的合同纠纷为由，拒绝履行自身义务。其次，贷款合同能否解除，关键在于其合同目的是否因主合同解除而无法实现，而非债务人的偿债能力。银行以此为由拒绝解除合同，没有法律依据。
　　“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十条，适用需满足三个条件：主合同（买卖合同）被解除、导致从合同（贷款合同）目的无法实现、当事人请求解除。”杨伟民说，何先生与房开商已签订《退楼协议》解除购房合同，其取得房屋的合同目的已无法实现，相应地，银行为购房提供贷款的合同目的也随之落空。因此，何先生有权依据该规定请求法院解除《个人购房借款合同》。
　　“如果何先生向法院提起诉讼，要求解除《商品房担保贷款合同》，法院应当予以支持。”杨伟民解释，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十条属于强制性规范，只要符合条件（合同目的无法实现），法院的判决将产生解除合同的法律效力，无论银行是否同意。“合同解除后，根据法律规定，房开商应将收受的购房贷款本金及利息返还给银行，何先生无需再承担还款责任。”
　　杨伟民表示，根据相关法律规定，预售资金监管账户中的资金在特定条件下可以用于退还购房款。因此，何先生可以整理好《商品房买卖合同》《退楼协议》、购房付款凭证、房贷合同、停贷相关催告函、与房开商及银行的沟通记录（微信、短信、录音等）等全部证据，立即提起诉讼，并同步申请财产保全和行政投诉，通过司法程序与行政监管形成合力，最大限度保障自身权益。
　　结合本案，杨伟民对按揭购房者建议：在签订购房合同时，要尽可能明确约定退房情形、退款期限、逾期退款的违约金计算方式，最好争取在合同中加入“购房款可优先从预售资金监管账户退还”的条款，从源头减少后续纠纷。同时，要留意并留存好预售资金监管账户的相关信息，便于后续维权时查询和申请保全。
　　一旦决定退房并签订退楼协议，若房开商违约拒不退款，要立即采取法律行动，切勿擅自停贷。正确的做法是，尽快收集整理全部证据，向法院提起诉讼，核心诉求不仅要求房开商退款，还要一并请求解除房贷合同，从法律上彻底厘清责任，避免陷入“钱房两空还要背贷”的困境。
　　此外，要始终关注项目预售资金监管账户的状态，一旦发现开发商有违规使用预售资金的情况，要及时向住建部门投诉，充分利用行政监管手段给开发商施压，为维权争取主动。