■《法治日报》记者 徐伟伦 通讯员 卢震
　　王先生多年前购买了一家房地产公司开发的预售期房，后因政策调整，王先生签约的房子意外“消失”。一心想要房子的王先生选择了房源置换方案，并等待了近7年才签订了新预售合同。之后，王先生将开发商诉至法院，索赔这么多年来的购房资金占用费及租房损失。近日，北京市西城区人民法院对此案审理后，判决认定房源灭失属于不可抗力，王先生自愿选择置换，不应再主张相应的损失。
　　2014年，王先生与一家房地产开发公司签订预售合同，购买了该公司开发的一套位于14层的住宅，并支付了2000余万元购房款。两年后，房地产公司给王先生出具一份房源变更告知函，声称因政策变化，项目建筑高度限高降低，原本规划的楼层从15层降为12层。也就是说，包括王先生购买的房子在内的三层楼的房源灭失。
　　对此，房地产公司为王先生提供了两套解决方案：以相同单价置换为单价更高的二期房源，或是退房返还房款及相应利息。王先生思量之后，选择房源置换。2023年，王先生与开发商再次签订房屋预售合同，并支付了面积增大的差价。
　　王先生认为，由于房源灭失、开发商未能按时交付房屋，他和新婚妻子只能租房住，产生了上百万元租金损失，且在第一次签订预售合同至第二次签订合同的时间里，开发商一直无偿占有他2000余万元购房资金。由于双方未约定二期房源置换的具体时间，因此王先生在签订新的房屋预售合同后亦一直未向地产开发公司主张资金占用费、房屋租金。
　　为此，王先生提起诉讼，要求开发商作出赔偿。
　　被告开发商认为，房源灭失系因政策影响的不可抗力导致，王先生自愿选择房源置换，就应该接受长时间等待新房。而且，二期房屋售价较一期售价大幅上涨，王先生用一期房屋价格置换至二期，实际享受了超额利益，再来主张资金占用费、租房租金没有法律依据。
　　西城法院审理后认为，案涉相关政策的调整具有突然性，无法预见，属于不可抗力范畴，被告开发商就项目三层楼无法建设的后果不存在过错，应免除其无法继续履行预售合同的相应责任。在房源灭失后，开发商提供了退款及房源置换两种解决方案，退款方案在一定程度上可以避免资金占用等损失的扩大，房源置换方案则在一定程度上可以弥补原预售合同无法履行的不利后果，王先生自愿选择房源置换，是对自身权利的处分，不应再就选择该方案扩大的损失请求赔偿。
　　据此，西城法院判决驳回了王先生索赔购房资金占用费及租金的诉讼请求。王先生不服一审判决，提出上诉。二审法院对此案审理后，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，维持了一审判决结果。
　　因不可抗力无法履约不承担民事责任
　　承办法官庭后表示，我国民法典第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。在合同纠纷中，不可抗力是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是基于发生了合同双方都无法预见、无法避免、无法控制和无法克服的意外事件或自然灾害，以致当事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行义务的责任或推迟履行职责。
　　房屋买卖合同签订后，如果发生不可抗力导致合同无法继续履行，房屋买卖双方均不存在过错，可免除履行合同义务的责任。房屋买卖合同不能继续履行时，房屋买卖双方可以选择解除合同、退还之前已经支付的费用和利息等，或者选择订立新的合同以弥补之前合同不能履行造成的损失。
　　虽然不可抗力可以免除或推迟房屋买卖中义务履行方的责任，但是并未排除义务履行方能够进行采取补救措施的义务。如本案中虽然一期房源无法交付，房地产开发公司不存在责任，但是作为义务履行方可以采取退款或更换新的房源等措施进行补救。如果房地产开发公司承诺退款后不退款，承诺换房或不给房或者逾期交房，可能会要承担违约责任或损害赔偿责任。因此，无论是不是因为不可抗力，买方不存在过错的前提下，卖方应尽力维护买受者权益，根据买方需要，尽快退还房款或者为其更换新的房源。
　　对于房屋买受者而言，在房屋买卖履行中面临不可抗力等因素导致无法获得房产时，自身要权衡好利弊，选择及时退还房款，或是选择房源置换，应注意一旦作出选择就相当于签订了对于房屋买卖双方具有约束力的新的协议，应当依约履行。