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“唯一住房”案件执行思路及路径研究
■丁杰
摘要：我国的“唯一住房”制度经历了从无到有，从完全豁免到有限豁免再到附条件的不限制的过程，在这个过程中，法律及司法解释的制定和修改都充分考虑到了社会经济的现实情况。从全国执行“唯一住房”案件的执行形势来看，住宅拍卖数量的增加并没有带来交易数量的提高，同时还导致了拍卖价格的下降。在此形势下，我国的司法执行工作将面临更多的挑战。具体的困难包括，对“唯一住房”规定的适用问题、对被执行人的救助问题和执行房屋的腾退问题。解决这些问题，法院既要保证申请人合法权利得以实现，又要尽可能地维护被执行人的利益，在当事人利益的博弈中达到平衡，让每一个人民群众在司法中感受到公平正义。
一、问题的界定和“唯一住房”法律规定沿革
（一）问题界定
在民事强制执行中，“唯一住房”主要指被执行人及其所抚养家属维持基本生活必需的唯一住宅。对被执行人房屋采取执行措施的原因有很多，如因确认之诉或变更之诉，确定房屋所有权归属后，法院对居住在房屋内的被执行人进行的迁出，再有是基于房屋交付的给付之诉采取的执行措施等，虽然可能涉及被执行人只有一套住房的问题，但是因为房屋的所有权已明确或明确了房屋应变更所有权，在采取执行措施时，法律规定上是明确且具体的。“唯一住房”问题在执行中可能引发的矛盾，主要体现在因申请执行人金钱债务无法履行，其申请法院强制执行被执行人房屋所有权以实现其债权，在被执行人可能陷入流离失所境地时，法院应否执行、如何执行、怎么保障等问题。
（二）“唯一住房”法律规定沿革
“唯一住房”这一问题是伴随着我国社会经济的发展和法律研究的深入而产生的，该概念经历了从无到有、由浅入深、逐渐丰富的过程，而相关法律规定也随着社会经济的发展不断地进行调整。
1982年《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》（简称“民诉法”）第一百七十一条规定：“人民法院决定扣留、提取劳动收入时，应当保留被执行人及其所供养家属的生活必需费用。”限制于当时土地公有制和房屋的取得以分配为主要形式的制度背景，房屋作为商品的属性还未得到市场的认可，房屋交易大多还是私下进行。
在国发〔1992〕61号《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》等一系列政策公布后，我国的房地产业迎来了爆发性增长，房屋的商品属性逐渐得到社会的认可。在此变化下，房屋成了可供执行的财产，执行唯一房屋导致的社会矛盾逐渐爆发。2005年发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（简称“查扣冻规定”）第六条规定：“……生活必需的居住房屋，……可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”，对于此条规定，最高人民法院（简称“最高法”）在解释中指出：被执行人及其扶养家属用于居住的唯一房屋不能执行，但对于该房屋是否属于1991年《民诉法》中规定的“生活必需品”难以查明，为了防止其处分，损害申请人利益，同时保障其居住，人民法院可以查封，但不能执行。同时，在该规定第七条明确，对超出“生活必需品”范围的房屋可以执行。
该规定公布后，许多债务人的抵押房产被禁止处置，这引起了银行、信托等金融机构集体抵制，并收紧了抵押房贷业务，进而加大了个人融资的成本。2005年，最高法发布了《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：对已设定抵押的房屋，可以依法拍卖、变卖或者抵债。该规定防止了抵押人以“唯一住房”为借口逃避执行，但对于“唯一住房”制度保护的是什么权利还没有明确的认识。
随着执行法律法规理论研究的深入，对于“唯一住房”问题，法律界逐渐将居住权与房屋所有权区分开来，居住权保障的是被执行人及其所扶养家属住有所居的权利，同时，对居住权的保障也应在合理期限内，不能纵容被执行人以居住权为由无限期地逃避债务履行责任。基于此认识，最高法于2015年公布了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“执行异议规定”，2020年修正），司法解释第二十条对“唯一房屋”的执行规定了三种情形，同时区分了判决交付房屋的执行和因金钱债务履行不能而处置房屋的执行，前者不能适用“唯一住房”的相关规定。
二、“唯一住房”案件的宏观概况
据笔者所知，在法院现行的执行案件相关统计数据中，并没有“唯一住房”的案件数量一项，这使得该数据的准确性很难确定。根据中指研究院《中指丨2022年全国法拍房市场总结》（简称“法拍房市场总结”），住宅在法院执行不动产物业中，挂牌量、成交率都超过其他物业。从报告来看，受经济下行影响，相比于2021年，我国的法拍住宅挂牌量增长并未带动成交量的增长，同时成交价格也较2021年低。中国裁判文书网2021、2022年的裁定文书数量也印证了这一数据。这就是说，涉及住宅的执行，相比2021年，债务人的还债成本增加，而债权人实现债权的比例又降低了。
三、“唯一住房”案件的执行困境
“唯一住房”在执行过程中，主要存在三个问题，第一，“唯一住房”规定适用的问题；第二，“唯一住房”被执行人的救济问题；第三，“唯一住房”的腾退问题。在执行工作中，对于大多数执行干警而言，腾退“唯一住房”是执行工作中最难解决的问题。
（一）“唯一住房”规定的适用
对拍卖的房屋是否是被执行人的“唯一住房”，主要存在以下几个问题。第一、被执行人居住在城市，有一套商品房，在农村宅基地有一套自建房，商品房能否认定为唯一住房？河北省临漳县人民法院在2017年一个执行异议案件曾涉及该问题。案件中被执行人在同一个县有商品房和宅基地自建房各一套，但是根据我国的法律规定，宅基地只能在同村集体中流通。因此被执行人提出执行异议，希望认定商品房为“唯一住房”。该份裁定未认可被执行人主张的“唯一住房”请求。这也许考虑到了两套房屋都在同一个县城，距离较近，符合“唯一住房”中“以近换远”的原则。但是，如果被执行人不能
交易的房屋与被执行人生活工作地点不在同一个城市，是否可以认定商品房为“唯一住房”？第二、“唯一住房”没有居住，是否会影响“唯一住房”规定的适用？南通市通州区人民法院的一个裁定对该问题作出了认定，若被执行人未居住在房屋中的，不适用“唯一住房”规定。该裁定的思路值得肯定，但是对于“唯一住房”未居住的时间间隔、原因和情势变更等问题是否在执行中予以考虑，应该给予执行法官一个明确的标准。第三、案涉房屋的价格与“唯一住房”处置的关系。在现实生活中，那些具备毗邻学区、大面积、装修豪华等条件的房屋，因其超过普通居住标准，通常会被称为“豪宅”。如若案涉
房屋是“豪宅”，又是被执行人唯一住房，而执行又不能满足《执行异议规定》第二十条的三个条件时，法院应不应该处置
该房屋？关于这个问题，江苏省高院执行局在2015年发布的《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》中，对江苏范围内的上述问题作出了解答。但是该规定只是江苏省对本地法院处理该类问题的指导意见，对其他地区法院处理相关问题，最多具有借鉴意义。那么，关于这个问题是否需要发布全国统一的司法解释？还有，若各省制定了具体规定，在各地规定不一致时，涉及跨省的执行案件，应当如何执行？
（二）“唯一住房”被执行人的救济
“唯一住房”的救济途径主要规定在《执行异议规定》第二十条第一款第三项中，相关司法解释给双方当事人提供了预留租金和廉租房保障两种选择。在执行实务中，绝大多数当事人都愿意选择争议较少的预留租金，而不愿意选择廉租房保障。其原因可能是因为对房屋的地段、户型、面积等因素难以达成一致且租赁、交接房屋等的过程会比较麻烦，所以更多人会愿意选择争议较少的租金。造成这种情况的原因主要是，对比预留租金的相对确定性和提供廉租房保障的无法预测性，当事人更愿意选择相对确定的前者，这样既能减少矛盾又能避免执行完毕之后产生其他的纠纷。并且体现了法律关系的主体在适用法律时，对法律确定性和可预测性的追求。
（三）“唯一住房”的腾退困难
对于法院来说，“唯一住房”的执行，最大的问题不是法律适用，而是具体房屋的腾退。对于符合执行条件的“唯一住房”，法院在腾房过程中，经常会遇到这样那样的困难。比如申请人对法律的错误解读，认为“唯一住房”不能执行，拒绝配合法院执行；还有无任何理由占用房屋，将家中的老年人或婴幼儿迁至被执行房屋，甚至有以生命相威胁法院执行的，这些在执行“唯一住房”过程中极其常见。当事人不配合执行，是所有执行法官都遇到过，也是最不想遇到的情况。然而，如何解决这些问题，又是执行法官必须面对的难题。
四、“唯一住房”的执行路径探索
（一）“唯一住房”执行的理论厘清
对于“唯一住房”的执行，我们应当遵循“全面保护当事人合法权益原则”。现行法律无论是在理论还是实务方面都已达成共识：“唯一住房”视域下，被执行人的合法权益指的是居住权而非具体的房屋。另外，对居住权保护的时间也是有限制的，整体来看，执行还是应当奉行“债权人中心主义”，将债
权人的合法权利放在首位。只有坚持这个思路，我们在思考“唯一住房”问题时才不会舍本逐末。
此外，“唯一住房”问题需要放在民事执行程序中进行研究，有一个客观的原因是我国还没有建立“个人破产”制度，这使得我们需要在司法层面弥补立法层面的缺失。我们更要清楚，“唯一住房”制度从无到有，从完全豁免到有限豁免再到附条件的不限制，这一系列制度的制定和修改，有对法律理论更深刻理解方面的原因，也有对社会经济形势更准确把握的因素，还有在人权保障方面司法机关履行其应承担责任的考虑。在经济下行的趋势下，被执行行人资不抵债除了被其自身的因素外，也不能否认有因疫情等客观形势造成的影响。
（二）“唯一住房”的路径思考
对是否属于“唯一住房”的认定，要明确相关规则保护的客体是居住权而非房屋所有权。关于对于被执行人名下登记了商品房和宅基地自建房，其居住在商品房中，是否可以认定商品房为“唯一住房”的问题。对于此，首先要考虑的是非商品房能否满足被执行人的生活、工作需要，若不能满足，则应认定为“唯一住房”。此外，对于宅基地自建房也并非完全不能流通，集体所有的土地在村集体范围内也能进行交易，对于农村宅基地等的执行问题，也有探索的空间。法院在执行过程中可以多为被执行人思考，给被执行人更多的执行选择，在实现债权人利益的前提下，尽可能将被执行人的损失降到最低。
被执行人没有居住的房屋是否可以认定为“唯一住房”的问题。从保护居住权的视角来看这个问题，若被执行人对其名下的“唯一住房”没有居住需求，法院则没有保护的必要，应该认定案涉房屋不符合适用“唯一住房”规定的条件。当然，对于被执行人“没有居住”的认定，还需要从空置的时间、原因等方面进行判断，例如被执行人只是短期没有居住，或是因病住院而长期未居住，这些情况下均不适宜认定案涉房屋不适用“唯一住房”规定。
“唯一住房”的价格的因素与案涉房屋处置的关系问题。在“唯一住房”制度适用上，只要被执行人只有一套房屋，无论价格高低，都不影响“唯一住房”制度的适用。问题是，如果执行不能满足《执行异议规定》第二十条的三个条件时，法院应否强制腾退房屋？回答这个问题，首先要明确的是本地区居民的居住标准，例如当地个人居住房屋面积的最低标注是多少？对于居住水平低于平均标准的被执行人，若不能保障其居住权，贸然执行案涉房屋，可能使被执行人陷入无家可归的境地，在这种情况下，笔者认为应该优先考虑被执行人的居住权。当然，从经济角度看，房屋拍卖后的资金若不能满足被执行人预留租金或为其提供廉租房保障，处置案涉房屋也没有意义。然而，要达到什么条件才适宜处置房屋了？据了解，浙江高院发布的《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》和江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房”相关问题的解答（2015年），都对上述问题作出了适合当地的指导意见。从上述指导意见可以总结出，处理该问题的基本思路是，案涉房屋拍卖的价格应该能在满足被执行人的基本居住需求后，还有较多的剩余偿付给申请执行人；如若不能，则没有处分的必要。当然，如果房屋已超出当地居民生活的基本标准，则可以考虑通过“唯一住房”的补偿手段予以救济，或通过对案涉房屋采取“以大换小”“以近换远”等措施予以执行。对于案涉房屋的执行标准应否全国统一的问题，笔者认为应当根据各地区的实际情况进行认定，这样才能更好适应各地的经济发展情况。另外，对于不同地区法院跨区域执行的问题，如外省来本省执行不动产，应当适用哪个省份的相关规定？笔者认为该制度的制定本身是为了保护被执行人的权益，从其目的出发，依据被执行人居住地的制度来执行，在逻辑上更加合理。
对“唯一住房”被执行人的救济问题。上文已论述了我国的两种救济途径：预留租金和廉租房保障，这个问题可以借鉴以下国外的相关经验。美国大多数州都规定了“唯一住房”的豁免制度，如得克萨斯州1839年规定、佛罗里达州宪法第10条第4款规定。法国和英国则没有“唯一住房”的豁免制度，其采用的是住房保障模式。两个国家都规定了对被执行人提供保障性住房。从国外的经验来看，在执行“唯一住房”问题上，国外政府承担必要的社会保障义务，而我国则将该责任转嫁给了被执行人。对于由申请人而不是国家负责被执行人保障
的问题，最高法也曾表示过不妥。然而，在我国如此体量的“唯一住房”保障需求面前，完全依靠国家也不现实，比较理想的解决方式是依靠我国的保障性住房。具体而言，可以建议各地政府在每年提供的廉租房配额中，提供部分给当地法院，作为法院执行的廉租房保障。政府提供的廉租房相较于市场租赁的房屋，其租金价格更加透明、低廉，这可以降低申请人申请执行的成本，拓宽“唯一住房”的救济途径，并规范执行廉租房保障供给的标准。
关于“唯一住房”的腾退问题。解决此问题，应该坚持说服教育与强制执行相结合，尽量避免强制腾房，减少法院与被执行人之间的冲突。当然，在实在无法说服的情况下，法院也必须采取强制措施。在采取强制措施时，法院应该先做好细致的工作方案，要了解房屋的居住情况、周围的环境，在执行前期做好告知和宣传，将基本情况送达当地的街道办事处、物管和派出所，取得相关部门的支持。另外，还可以根据执行的情况，决定是否通知医院的救护车，避免发生被执行人情绪过于激动而出现意外。在执行中，必要时可以申请公证机关对被执行人的财产进行登记，以避免被执行人财物的遗失。另外，法院还要做好执行工作的全程记录，以证明执行的合法性。对于拒绝配合执行的被执行人，法院可以对其采取罚款、拘留等强制措施，以增加其拒不执行法律的成本，维护法律的权威。
最后，法院对于“唯一住房”的执行难度，一定要有清晰的认识。对于已丧失劳动能力或暂时丧失劳动能力的被执行人，或者是情绪异常激动的，可能引起不可预料的激烈反应、极端事件、群体性事件或其他舆情影响的当事人，法院应优先考虑消除危险因素，对于执行风险过高的财产处置，可以通过合议庭、审委会等方式将问题记录在案，待危险影响消除后，再行决定执行。
（作者单位：贵阳市观山湖区人民法院）
摘要：我国的“唯一住房”制度经历了从无到有，从完全豁免到有限豁免再到附条件的不限制的过程，在这个过程中，法律及司法解释的制定和修改都充分考虑到了社会经济的现实情况。从全国执行“唯一住房”案件的执行形势来看，住宅拍卖数量的增加并没有带来交易数量的提高，同时还导致了拍卖价格的下降。在此形势下，我国的司法执行工作将面临更多的挑战。具体的困难包括，对“唯一住房”规定的适用问题、对被执行人的救助问题和执行房屋的腾退问题。解决这些问题，法院既要保证申请人合法权利得以实现，又要尽可能地维护被执行人的利益，在当事人利益的博弈中达到平衡，让每一个人民群众在司法中感受到公平正义。
一、问题的界定和“唯一住房”法律规定沿革
（一）问题界定
在民事强制执行中，“唯一住房”主要指被执行人及其所抚养家属维持基本生活必需的唯一住宅。对被执行人房屋采取执行措施的原因有很多，如因确认之诉或变更之诉，确定房屋所有权归属后，法院对居住在房屋内的被执行人进行的迁出，再有是基于房屋交付的给付之诉采取的执行措施等，虽然可能涉及被执行人只有一套住房的问题，但是因为房屋的所有权已明确或明确了房屋应变更所有权，在采取执行措施时，法律规定上是明确且具体的。“唯一住房”问题在执行中可能引发的矛盾，主要体现在因申请执行人金钱债务无法履行，其申请法院强制执行被执行人房屋所有权以实现其债权，在被执行人可能陷入流离失所境地时，法院应否执行、如何执行、怎么保障等问题。
（二）“唯一住房”法律规定沿革
“唯一住房”这一问题是伴随着我国社会经济的发展和法律研究的深入而产生的，该概念经历了从无到有、由浅入深、逐渐丰富的过程，而相关法律规定也随着社会经济的发展不断地进行调整。
1982年《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》（简称“民诉法”）第一百七十一条规定：“人民法院决定扣留、提取劳动收入时，应当保留被执行人及其所供养家属的生活必需费用。”限制于当时土地公有制和房屋的取得以分配为主要形式的制度背景，房屋作为商品的属性还未得到市场的认可，房屋交易大多还是私下进行。
在国发〔1992〕61号《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》等一系列政策公布后，我国的房地产业迎来了爆发性增长，房屋的商品属性逐渐得到社会的认可。在此变化下，房屋成了可供执行的财产，执行唯一房屋导致的社会矛盾逐渐爆发。2005年发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（简称“查扣冻规定”）第六条规定：“……生活必需的居住房屋，……可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”，对于此条规定，最高人民法院（简称“最高法”）在解释中指出：被执行人及其扶养家属用于居住的唯一房屋不能执行，但对于该房屋是否属于1991年《民诉法》中规定的“生活必需品”难以查明，为了防止其处分，损害申请人利益，同时保障其居住，人民法院可以查封，但不能执行。同时，在该规定第七条明确，对超出“生活必需品”范围的房屋可以执行。
该规定公布后，许多债务人的抵押房产被禁止处置，这引起了银行、信托等金融机构集体抵制，并收紧了抵押房贷业务，进而加大了个人融资的成本。2005年，最高法发布了《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：对已设定抵押的房屋，可以依法拍卖、变卖或者抵债。该规定防止了抵押人以“唯一住房”为借口逃避执行，但对于“唯一住房”制度保护的是什么权利还没有明确的认识。
随着执行法律法规理论研究的深入，对于“唯一住房”问题，法律界逐渐将居住权与房屋所有权区分开来，居住权保障的是被执行人及其所扶养家属住有所居的权利，同时，对居住权的保障也应在合理期限内，不能纵容被执行人以居住权为由无限期地逃避债务履行责任。基于此认识，最高法于2015年公布了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“执行异议规定”，2020年修正），司法解释第二十条对“唯一房屋”的执行规定了三种情形，同时区分了判决交付房屋的执行和因金钱债务履行不能而处置房屋的执行，前者不能适用“唯一住房”的相关规定。
二、“唯一住房”案件的宏观概况
据笔者所知，在法院现行的执行案件相关统计数据中，并没有“唯一住房”的案件数量一项，这使得该数据的准确性很难确定。根据中指研究院《中指丨2022年全国法拍房市场总结》（简称“法拍房市场总结”），住宅在法院执行不动产物业中，挂牌量、成交率都超过其他物业。从报告来看，受经济下行影响，相比于2021年，我国的法拍住宅挂牌量增长并未带动成交量的增长，同时成交价格也较2021年低。中国裁判文书网2021、2022年的裁定文书数量也印证了这一数据。这就是说，涉及住宅的执行，相比2021年，债务人的还债成本增加，而债权人实现债权的比例又降低了。
三、“唯一住房”案件的执行困境
“唯一住房”在执行过程中，主要存在三个问题，第一，“唯一住房”规定适用的问题；第二，“唯一住房”被执行人的救济问题；第三，“唯一住房”的腾退问题。在执行工作中，对于大多数执行干警而言，腾退“唯一住房”是执行工作中最难解决的问题。
（一）“唯一住房”规定的适用
对拍卖的房屋是否是被执行人的“唯一住房”，主要存在以下几个问题。第一、被执行人居住在城市，有一套商品房，在农村宅基地有一套自建房，商品房能否认定为唯一住房？河北省临漳县人民法院在2017年一个执行异议案件曾涉及该问题。案件中被执行人在同一个县有商品房和宅基地自建房各一套，但是根据我国的法律规定，宅基地只能在同村集体中流通。因此被执行人提出执行异议，希望认定商品房为“唯一住房”。该份裁定未认可被执行人主张的“唯一住房”请求。这也许考虑到了两套房屋都在同一个县城，距离较近，符合“唯一住房”中“以近换远”的原则。但是，如果被执行人不能
交易的房屋与被执行人生活工作地点不在同一个城市，是否可以认定商品房为“唯一住房”？第二、“唯一住房”没有居住，是否会影响“唯一住房”规定的适用？南通市通州区人民法院的一个裁定对该问题作出了认定，若被执行人未居住在房屋中的，不适用“唯一住房”规定。该裁定的思路值得肯定，但是对于“唯一住房”未居住的时间间隔、原因和情势变更等问题是否在执行中予以考虑，应该给予执行法官一个明确的标准。第三、案涉房屋的价格与“唯一住房”处置的关系。在现实生活中，那些具备毗邻学区、大面积、装修豪华等条件的房屋，因其超过普通居住标准，通常会被称为“豪宅”。如若案涉
房屋是“豪宅”，又是被执行人唯一住房，而执行又不能满足《执行异议规定》第二十条的三个条件时，法院应不应该处置
该房屋？关于这个问题，江苏省高院执行局在2015年发布的《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》中，对江苏范围内的上述问题作出了解答。但是该规定只是江苏省对本地法院处理该类问题的指导意见，对其他地区法院处理相关问题，最多具有借鉴意义。那么，关于这个问题是否需要发布全国统一的司法解释？还有，若各省制定了具体规定，在各地规定不一致时，涉及跨省的执行案件，应当如何执行？
（二）“唯一住房”被执行人的救济
“唯一住房”的救济途径主要规定在《执行异议规定》第二十条第一款第三项中，相关司法解释给双方当事人提供了预留租金和廉租房保障两种选择。在执行实务中，绝大多数当事人都愿意选择争议较少的预留租金，而不愿意选择廉租房保障。其原因可能是因为对房屋的地段、户型、面积等因素难以达成一致且租赁、交接房屋等的过程会比较麻烦，所以更多人会愿意选择争议较少的租金。造成这种情况的原因主要是，对比预留租金的相对确定性和提供廉租房保障的无法预测性，当事人更愿意选择相对确定的前者，这样既能减少矛盾又能避免执行完毕之后产生其他的纠纷。并且体现了法律关系的主体在适用法律时，对法律确定性和可预测性的追求。
（三）“唯一住房”的腾退困难
对于法院来说，“唯一住房”的执行，最大的问题不是法律适用，而是具体房屋的腾退。对于符合执行条件的“唯一住房”，法院在腾房过程中，经常会遇到这样那样的困难。比如申请人对法律的错误解读，认为“唯一住房”不能执行，拒绝配合法院执行；还有无任何理由占用房屋，将家中的老年人或婴幼儿迁至被执行房屋，甚至有以生命相威胁法院执行的，这些在执行“唯一住房”过程中极其常见。当事人不配合执行，是所有执行法官都遇到过，也是最不想遇到的情况。然而，如何解决这些问题，又是执行法官必须面对的难题。
四、“唯一住房”的执行路径探索
（一）“唯一住房”执行的理论厘清
对于“唯一住房”的执行，我们应当遵循“全面保护当事人合法权益原则”。现行法律无论是在理论还是实务方面都已达成共识：“唯一住房”视域下，被执行人的合法权益指的是居住权而非具体的房屋。另外，对居住权保护的时间也是有限制的，整体来看，执行还是应当奉行“债权人中心主义”，将债
权人的合法权利放在首位。只有坚持这个思路，我们在思考“唯一住房”问题时才不会舍本逐末。
此外，“唯一住房”问题需要放在民事执行程序中进行研究，有一个客观的原因是我国还没有建立“个人破产”制度，这使得我们需要在司法层面弥补立法层面的缺失。我们更要清楚，“唯一住房”制度从无到有，从完全豁免到有限豁免再到附条件的不限制，这一系列制度的制定和修改，有对法律理论更深刻理解方面的原因，也有对社会经济形势更准确把握的因素，还有在人权保障方面司法机关履行其应承担责任的考虑。在经济下行的趋势下，被执行行人资不抵债除了被其自身的因素外，也不能否认有因疫情等客观形势造成的影响。
（二）“唯一住房”的路径思考
对是否属于“唯一住房”的认定，要明确相关规则保护的客体是居住权而非房屋所有权。关于对于被执行人名下登记了商品房和宅基地自建房，其居住在商品房中，是否可以认定商品房为“唯一住房”的问题。对于此，首先要考虑的是非商品房能否满足被执行人的生活、工作需要，若不能满足，则应认定为“唯一住房”。此外，对于宅基地自建房也并非完全不能流通，集体所有的土地在村集体范围内也能进行交易，对于农村宅基地等的执行问题，也有探索的空间。法院在执行过程中可以多为被执行人思考，给被执行人更多的执行选择，在实现债权人利益的前提下，尽可能将被执行人的损失降到最低。
被执行人没有居住的房屋是否可以认定为“唯一住房”的问题。从保护居住权的视角来看这个问题，若被执行人对其名下的“唯一住房”没有居住需求，法院则没有保护的必要，应该认定案涉房屋不符合适用“唯一住房”规定的条件。当然，对于被执行人“没有居住”的认定，还需要从空置的时间、原因等方面进行判断，例如被执行人只是短期没有居住，或是因病住院而长期未居住，这些情况下均不适宜认定案涉房屋不适用“唯一住房”规定。
“唯一住房”的价格的因素与案涉房屋处置的关系问题。在“唯一住房”制度适用上，只要被执行人只有一套房屋，无论价格高低，都不影响“唯一住房”制度的适用。问题是，如果执行不能满足《执行异议规定》第二十条的三个条件时，法院应否强制腾退房屋？回答这个问题，首先要明确的是本地区居民的居住标准，例如当地个人居住房屋面积的最低标注是多少？对于居住水平低于平均标准的被执行人，若不能保障其居住权，贸然执行案涉房屋，可能使被执行人陷入无家可归的境地，在这种情况下，笔者认为应该优先考虑被执行人的居住权。当然，从经济角度看，房屋拍卖后的资金若不能满足被执行人预留租金或为其提供廉租房保障，处置案涉房屋也没有意义。然而，要达到什么条件才适宜处置房屋了？据了解，浙江高院发布的《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》和江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房”相关问题的解答（2015年），都对上述问题作出了适合当地的指导意见。从上述指导意见可以总结出，处理该问题的基本思路是，案涉房屋拍卖的价格应该能在满足被执行人的基本居住需求后，还有较多的剩余偿付给申请执行人；如若不能，则没有处分的必要。当然，如果房屋已超出当地居民生活的基本标准，则可以考虑通过“唯一住房”的补偿手段予以救济，或通过对案涉房屋采取“以大换小”“以近换远”等措施予以执行。对于案涉房屋的执行标准应否全国统一的问题，笔者认为应当根据各地区的实际情况进行认定，这样才能更好适应各地的经济发展情况。另外，对于不同地区法院跨区域执行的问题，如外省来本省执行不动产，应当适用哪个省份的相关规定？笔者认为该制度的制定本身是为了保护被执行人的权益，从其目的出发，依据被执行人居住地的制度来执行，在逻辑上更加合理。
对“唯一住房”被执行人的救济问题。上文已论述了我国的两种救济途径：预留租金和廉租房保障，这个问题可以借鉴以下国外的相关经验。美国大多数州都规定了“唯一住房”的豁免制度，如得克萨斯州1839年规定、佛罗里达州宪法第10条第4款规定。法国和英国则没有“唯一住房”的豁免制度，其采用的是住房保障模式。两个国家都规定了对被执行人提供保障性住房。从国外的经验来看，在执行“唯一住房”问题上，国外政府承担必要的社会保障义务，而我国则将该责任转嫁给了被执行人。对于由申请人而不是国家负责被执行人保障
的问题，最高法也曾表示过不妥。然而，在我国如此体量的“唯一住房”保障需求面前，完全依靠国家也不现实，比较理想的解决方式是依靠我国的保障性住房。具体而言，可以建议各地政府在每年提供的廉租房配额中，提供部分给当地法院，作为法院执行的廉租房保障。政府提供的廉租房相较于市场租赁的房屋，其租金价格更加透明、低廉，这可以降低申请人申请执行的成本，拓宽“唯一住房”的救济途径，并规范执行廉租房保障供给的标准。
关于“唯一住房”的腾退问题。解决此问题，应该坚持说服教育与强制执行相结合，尽量避免强制腾房，减少法院与被执行人之间的冲突。当然，在实在无法说服的情况下，法院也必须采取强制措施。在采取强制措施时，法院应该先做好细致的工作方案，要了解房屋的居住情况、周围的环境，在执行前期做好告知和宣传，将基本情况送达当地的街道办事处、物管和派出所，取得相关部门的支持。另外，还可以根据执行的情况，决定是否通知医院的救护车，避免发生被执行人情绪过于激动而出现意外。在执行中，必要时可以申请公证机关对被执行人的财产进行登记，以避免被执行人财物的遗失。另外，法院还要做好执行工作的全程记录，以证明执行的合法性。对于拒绝配合执行的被执行人，法院可以对其采取罚款、拘留等强制措施，以增加其拒不执行法律的成本，维护法律的权威。
最后，法院对于“唯一住房”的执行难度，一定要有清晰的认识。对于已丧失劳动能力或暂时丧失劳动能力的被执行人，或者是情绪异常激动的，可能引起不可预料的激烈反应、极端事件、群体性事件或其他舆情影响的当事人，法院应优先考虑消除危险因素，对于执行风险过高的财产处置，可以通过合议庭、审委会等方式将问题记录在案，待危险影响消除后，再行决定执行。
（作者单位：贵阳市观山湖区人民法院）
