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加强物业服务领域矛盾纠纷诉源治理
■ 记者 黄祖祥
“经过诉前调解，我和小区原物业公司多年来的纠纷化解了，现在心情舒畅了。”大方县红旗街道办事处红旗小区业主王琳说，“太感谢县人民法院、县综治中心和街道办事处，不仅处理了我们的物业纠纷，街道办党工委还为我们组建了新的服务周到的物业公司，其中，很多服务人员是我们小区的业主，真正实现业主自治，现在的物业管理服务让我们感觉很舒心。”
红旗小区是大方县最早、最大的楼盘，有4000多户2万多人。此前的数年里，因物业公司的服务和管理不到位，服务态度差、小区内环境卫生差、车辆乱停乱放、安全隐患多，因此，该小区2700多户业主不愿（全额）缴纳物管费，导致物业公司和业主的矛盾纠纷突出，虽然该物业公司已退出小区，但因催缴物业费无果后将这些业主告上了法院。
大方县人民法院收到案件后，委托大方县综治中心进行诉前调解，经过数月的调解工作，目前该小区600多户业主按照协定先后缴纳了物业管理费。
“诉前调解，不仅依法保护小区业主和物业服务企业的合法权益，还减少社会矛盾，促进和谐。”大方县红旗街道办事处党工委员、政法委员郝家荣说，“目前，红旗小区的业主们正有序缴纳物业费，是诉源治理工作取得成效的例证。”
红旗小区物业纠纷案件的有效化解，是大方县人民法院诉前成功调解物业纠纷的一个缩影。
“近年来，随着城镇化建设的快速发展，我县物业服务也随之蓬勃壮大，而由此引发的物业纠纷也呈逐年上升之势。为依法保护小区业主和物业服务企业的合法权益，维护社区和谐稳定，我院把妥善解决物业纠纷作为关注民生、保障民生和改善民生的重要内容，在县委的坚强领导、上级法院的精心指导下，切实采取措施，加强物业纠纷领域司法保障，通过一系列行之有效的办法，取得了一定的成绩。”大方县人民法院专委王琼说。
据介绍，为化解物业服务纠纷，大方县人民法院探索总结了“六法”，即走访调研、司法建议、裁判引领、“跟班”培训、点穴宣传、统筹共治。
在走访调研方面，该院到城区涉案较多的4个小区进行实地调研，向业主了解小区的各项情况，实地查看门禁、安全巡查、电梯维护记录、卫生状况、垃圾处理场地等并拍摄照片，掌握第一手资料。“通过走访调研，做到化解纠纷时心中有数。”王琼说。
在司法建议上，该院对调研中发现的问题进行逐条梳理后，根据问题的性质，向相关职能部门和物业公司发出司法建议。目前已向大方住房保障和房屋管理局发出司法建议，建议其履行监管职责，向相关物业公司发出司法建议15份，建议对其存在的问题进行整改。
在裁判引领方面，该院在实际案件的处理中，对物业服务不到位的小区，酌情裁判业主缴纳15%左右的物业服务费，以督促物业提高服务质量来提高业主的生活质量。对物业服务较好的小区，在物业公司提供了高质量的服务的前提下，满格判决物业费。“用裁判作为引领，彻底避免了态度越顽固，物业退让越多，所打折扣越多，最后，自觉缴纳费用的人越少，起诉到法院的案件越多的现象。”
在“跟班”培训上，该院在大方县委政法委的统筹下，与大方县综治中心采取“跟班”学习的形式对调解员进行培训。培训采取1+1+1模式，即由1名法官加1名资深调解员带1名参加培训的调解员实际参与案件的调解，参加培训的调解员，通过亲自调解案件，了解案件调解流程、案件调解技巧、调解平台的操作等。目前，该院已对县综治中心分批选送的自然资源、农业农村、民政、教育、住建、林业、妇联、人社等8个行业的调解员13人开展“跟班”培训。住建部门选送的2名物业纠纷调解员常态化参加培训。
在点穴宣传上，该院制作物业服务知识手册，通过发放宣传资料、开展法律宣传进社区、现场释法明理等方式，向广大业主进行法律宣传，让广大业主意识到业主和物业不是对立的关系，从而提高广大业主和物业公司的合作积极性。
在统筹共治方面，该院针对调研情况，根据各小区实际，实行“一区一策”，对矛盾纠纷突出、纠纷量大的小区实行重点化解。
2020年以来，大方县人民法院诉前调解物业服务合同案件情况为：2020年344件、2021年1880件，2022年截至目前诉前调解案件1452件，调解成功1335件，成功率92%。受理物业服务合同案件情况为：2020年受理505件，其中判决29件，调解25件，准予撤诉441件，调撤率92.27%；2021年共计301件，其中判决25件，调解13件，准予撤诉262件，调撤率91.36%；2022年截至目前受理35件，结案27件，其中判决4件，准予撤诉23件。调撤率85.19%。物业服务合同纠纷案件受理呈逐年下降态势。
“下一步工作中，我院将坚决落实好中央、省委、市委、县委关于诉源治理工作部署，进一步主动向县委、县政府汇报诉源治理工作情况，积极向县委、县政府建言献策，进一步完善工作机制，加强队伍建设。进一步加强与相关职能部门的联系与沟通，强化对行业调解员的培训，与县综治中心一起，群策群力，共同谋划好工作的开展，力争诉源治理工作取得优异的成绩。”大方县人民法院相关负责人说。
“经过诉前调解，我和小区原物业公司多年来的纠纷化解了，现在心情舒畅了。”大方县红旗街道办事处红旗小区业主王琳说，“太感谢县人民法院、县综治中心和街道办事处，不仅处理了我们的物业纠纷，街道办党工委还为我们组建了新的服务周到的物业公司，其中，很多服务人员是我们小区的业主，真正实现业主自治，现在的物业管理服务让我们感觉很舒心。”
红旗小区是大方县最早、最大的楼盘，有4000多户2万多人。此前的数年里，因物业公司的服务和管理不到位，服务态度差、小区内环境卫生差、车辆乱停乱放、安全隐患多，因此，该小区2700多户业主不愿（全额）缴纳物管费，导致物业公司和业主的矛盾纠纷突出，虽然该物业公司已退出小区，但因催缴物业费无果后将这些业主告上了法院。
大方县人民法院收到案件后，委托大方县综治中心进行诉前调解，经过数月的调解工作，目前该小区600多户业主按照协定先后缴纳了物业管理费。
“诉前调解，不仅依法保护小区业主和物业服务企业的合法权益，还减少社会矛盾，促进和谐。”大方县红旗街道办事处党工委员、政法委员郝家荣说，“目前，红旗小区的业主们正有序缴纳物业费，是诉源治理工作取得成效的例证。”
红旗小区物业纠纷案件的有效化解，是大方县人民法院诉前成功调解物业纠纷的一个缩影。
“近年来，随着城镇化建设的快速发展，我县物业服务也随之蓬勃壮大，而由此引发的物业纠纷也呈逐年上升之势。为依法保护小区业主和物业服务企业的合法权益，维护社区和谐稳定，我院把妥善解决物业纠纷作为关注民生、保障民生和改善民生的重要内容，在县委的坚强领导、上级法院的精心指导下，切实采取措施，加强物业纠纷领域司法保障，通过一系列行之有效的办法，取得了一定的成绩。”大方县人民法院专委王琼说。
据介绍，为化解物业服务纠纷，大方县人民法院探索总结了“六法”，即走访调研、司法建议、裁判引领、“跟班”培训、点穴宣传、统筹共治。
在走访调研方面，该院到城区涉案较多的4个小区进行实地调研，向业主了解小区的各项情况，实地查看门禁、安全巡查、电梯维护记录、卫生状况、垃圾处理场地等并拍摄照片，掌握第一手资料。“通过走访调研，做到化解纠纷时心中有数。”王琼说。
在司法建议上，该院对调研中发现的问题进行逐条梳理后，根据问题的性质，向相关职能部门和物业公司发出司法建议。目前已向大方住房保障和房屋管理局发出司法建议，建议其履行监管职责，向相关物业公司发出司法建议15份，建议对其存在的问题进行整改。
在裁判引领方面，该院在实际案件的处理中，对物业服务不到位的小区，酌情裁判业主缴纳15%左右的物业服务费，以督促物业提高服务质量来提高业主的生活质量。对物业服务较好的小区，在物业公司提供了高质量的服务的前提下，满格判决物业费。“用裁判作为引领，彻底避免了态度越顽固，物业退让越多，所打折扣越多，最后，自觉缴纳费用的人越少，起诉到法院的案件越多的现象。”
在“跟班”培训上，该院在大方县委政法委的统筹下，与大方县综治中心采取“跟班”学习的形式对调解员进行培训。培训采取1+1+1模式，即由1名法官加1名资深调解员带1名参加培训的调解员实际参与案件的调解，参加培训的调解员，通过亲自调解案件，了解案件调解流程、案件调解技巧、调解平台的操作等。目前，该院已对县综治中心分批选送的自然资源、农业农村、民政、教育、住建、林业、妇联、人社等8个行业的调解员13人开展“跟班”培训。住建部门选送的2名物业纠纷调解员常态化参加培训。
在点穴宣传上，该院制作物业服务知识手册，通过发放宣传资料、开展法律宣传进社区、现场释法明理等方式，向广大业主进行法律宣传，让广大业主意识到业主和物业不是对立的关系，从而提高广大业主和物业公司的合作积极性。
在统筹共治方面，该院针对调研情况，根据各小区实际，实行“一区一策”，对矛盾纠纷突出、纠纷量大的小区实行重点化解。
2020年以来，大方县人民法院诉前调解物业服务合同案件情况为：2020年344件、2021年1880件，2022年截至目前诉前调解案件1452件，调解成功1335件，成功率92%。受理物业服务合同案件情况为：2020年受理505件，其中判决29件，调解25件，准予撤诉441件，调撤率92.27%；2021年共计301件，其中判决25件，调解13件，准予撤诉262件，调撤率91.36%；2022年截至目前受理35件，结案27件，其中判决4件，准予撤诉23件。调撤率85.19%。物业服务合同纠纷案件受理呈逐年下降态势。
“下一步工作中，我院将坚决落实好中央、省委、市委、县委关于诉源治理工作部署，进一步主动向县委、县政府汇报诉源治理工作情况，积极向县委、县政府建言献策，进一步完善工作机制，加强队伍建设。进一步加强与相关职能部门的联系与沟通，强化对行业调解员的培训，与县综治中心一起，群策群力，共同谋划好工作的开展，力争诉源治理工作取得优异的成绩。”大方县人民法院相关负责人说。
